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地方楼市松绑启幕:真相只有一个 房子不好卖了

2018/12/22 16:39:38 来源:凤凰网房产

元前202年,刘邦在定陶举行登基大典,国号汉,自此开创悠远流长的汉文化和汉文明。然而,你可能不知道,定陶,就在今天的山东菏泽。

千年后,这个还排不上一二三线城市行列的菏泽,居然因为住建局的一纸楼市通知,火遍全国。想象一下,或许,这个现代城市的炽热程度并不亚于穿越回去的那个古代之城。

一个问题相信被反复问了无数遍?泱泱大国,威威大市,为什么是菏泽?凭什么是菏泽?

没有调查就没有足够底气的发言权。在亲历者的大白话里,以菏泽、广州、珠海领衔主演的调控大戏,真相只有一个:房子不好卖了!


1.在揭秘更多真相前,还得先来个剧情回顾。

12月18日,菏泽市住建局一纸通知,楼市热度立刻飙升。

密麻的文字中主要提了两点:第一,取消限售;第二,降低预售资金监管额度。

通知一出,菏泽立刻被定性为是这波调控中第一个取消限售的城市。各种“楼市现松绑信号,后续或引发更多城市跟进”的解读版本发酵了一整天。

在舆论压力下,网传菏泽住建局连开了好几个小时的会议想对策。最终,在12月19日下午5:29,一页说明出炉,对政策出台的背景及原因给予了回应。

往往在一份引发广泛热议和争议的政策出台后,迫于承受不起的舆论压力,决策层也总会发布一份安抚上级以及全国广大群众情绪的反转声明,好给一个自保的交代。


然而,就在吃瓜群众等着剧情反转的那一刻,菏泽住建局用一段高情商和高智商文字,将剧情顺着原来路径继续进行了下去,让人无话可说。


官方给出原因是,2017年11月份,菏泽市限制新购和二手住房转让期限有关规定出台后,有不少准备购买存量住房的市民,特别是棚改货币化补偿的市民,因不能办理过户而无法购买合适的存量住房,要求取消限制转让期限规定的愿望十分迫切。

而近年来,受转让期限规定的影响,菏泽市二手房交易价格出现同比增长较快的势头。为防止商品住房价格出现大的波动,促进房地产市场平稳健康发展,经过认真调查和评估,决定取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

翻译过来,这份声明大概就是想告诉你:


第一,请不要给我扣“限售”的帽子,我是取消限制“转让”期限。


第二,中央一再强调,稳定住房价,眼看着需求巨大,我供应少了,为了稳住房价,只好放开流转。


2.要想了解事件的完整概貌,以及理解政策出台的初衷,恐怕还要用到原始的办法——从亲历者口述的线索中理逻辑。

王猛,山东人,房地产产业链条中的从业者,截至目前的人生中,他去过两次菏泽。第一次在十五年前,第二次在今年上半年。深扎房地产上下游多年的他,两次去都是为了寻求商机。

前后两次对菏泽的印象,他是这样描述的:

“我记得15年前去菏泽时,真的可以用穷乡僻壤来形容,偏僻和破旧到不得不边走边打听,在附近转悠了好几圈,才找到这个地方。整个城市显得很小。”

“今年上半年,听别人说菏泽现在发展得不错,为了寻找项目商机,我就驱车前往。简直和十几年前有着天壤之别,城市好大好大。这分明是一座新城嘛,到处都是新盖的大楼,路边浓密的树木和五颜六色的小花,将这座城市打扮成了花园式的城市。”


这一次,在菏泽待了两天,转了转当地的房地产市场后,王猛最终打道回府,放弃了这里的“商机”。因为,趋于饱和的市场,当去库存都成了压力时,哪里还有商机可言?


王猛说,当地开发商的原话是“这里现在是下行回落的趋势”。


大白话就是,新盖的房子太多了,而需求有限,房子根本卖不出去,空置率很高。原打算进入这个市场的开发商积极性自然就没那么高了。

“现在只有商圈周边的住宅和学校周边的学区房好卖,其他住宅去库存压力太大了。”这是王猛从当地开发商口中获取的信息。

在王猛眼中这座焕然一新的“新城”,之所以有如此大的变化,与菏泽轰轰烈烈的棚改拆迁不无关系。

有数据显示,2017年全国棚改数量排名首位的就是菏泽,全市棚改量约18万户。在此基础上,菏泽市住建局还编制了 2018-2020年棚改规划,大展宏图。但是,本来就面临去化压力的菏泽,今年年初,山东省住房建设工作会议中提出取消货币化安置奖励,鼓励实物安置,这样一来,去化难上加难。


3.了解了上述逐条线索,再去反推菏泽市住建局的调控通知,或许就会明白,为什么通知中还提到了“降低预售资金监管额度”。

翻译出来就是:开发商们盖的房子卖不出去,就没钱,没钱就随时面临资金链吃紧甚至断裂风险,怎么办?对资金监管这块再松松口,原来规定盖15层才可以预售的标准,降低一下,现在盖10层或5层就卖吧。监管账户里面的预售资金,不用非得达到一定额度,才能提取,差不多留点就行了,别让开发商们也都作难了。

所以,千言万句,真相只有一个——房子卖不出去啊!

当然,别把焦点都放在菏泽身上。道理都是相通的,广州、珠海都是一样的调控逻辑。

广州商办项目如果卖得火热火热,还调他干啥?卖不动才需要动一动政策,让市场活泛起来。

全国的商办项目现在的压力到底有多大?来自中指研究院发布的一份《2018中国商业地产市场年报》显示,截至目前,商办市场投资、新开工、销售面积均同比下降,整体表现回落,供应过剩压力仍存。

2018年1-11月,全国商业地产销售面积为13724万平方米,同比下降6.8%。 其中,商业营业用房市场,2018年1-11月,全国商业营业用房新开工面积18037万平方米,销售面积10118万平方米,开工销售比由2017年1-11月的1.75上升至1.78,在新开工逐步放缓、销售减少的情况下,全国新增商业营业用房市场表现供应过剩,库存去化速度放缓。

所以,调控原因大同小异,只不过表现手法不同罢了。有像菏泽这样的高调派,也有像珠海的低调派。当然,这些先发城市的应对方式或也都一样,面对源源不断的拷问,按照流程走一份情商极高的公关说明,直到各地调控已成常态,习以为常被大众接受时,后面的城市也就可以省去这一步了。


4.那么,以菏泽、广州、珠海三城领衔主演的《楼市调控松绑大戏》,真如吃瓜群众连连发出的来自灵魂深处的拷问一样:现在的楼市,说变就变,跟孩儿的脸一样吗?

不然,其实在此之前调控松动早有迹象可循,这个时间节点大约开始于11月份。

比如,利率方面,在今年深圳、杭州、南京等多个城市释放出部分银行下调房贷利率的消息后,12月11日,融360发布《2018年11月中国房贷市场报告》显示,2018年11月,全国首套房贷利率环比增幅结束了22个月以来的连涨,首现“零涨幅”。

再如,今年1—10月,融资监管层密不透风,市场一度出现房企发债中止潮现象,一周之内4、5家房企同时发债中止已是常态。11月份,全国多家房企密集获准发行较大额度的融资。有数据显示,合计总额已逾千亿元。12月12日,政策进一步放松,发改委发布政策,优质房企可直接融资。

又如,数据显示,目前,全国2018年房地产各种调控政策多达444次,预计全年在450次左右,刷新历史调控记录。但近两个月以来,房地产政策基本平稳,已少有城市出台限购、限售等调控措施。反而取消限售等放松政策陆续出台。


但是,别误解,也别掉以轻心,因为房住不炒仍是主基调。到目前为止,决策层能容忍的是,各地可根据具体情况,做出适合当地的小调整。


从这几个城市的调整来看,一城一策或将是接下来的调控大逻辑和大方向。


另一个信号是,近日,来自国务院发展研究中心的某专家就透露,春节前,会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市,调控下放到市一级政府,而中央只对量、价等15个指标设定考核区间,不设强制措施。首付比例,中央给个区间,房贷利率由基准利率决定,税由中央制定,其他的限购限贷政策和利率优惠,地方自主决定,不做窗口指导。

上述这段话的意思就是,需要放松点还是加紧点,取决于各地情况!

至于哪些城市会步后尘,一是看当地楼市的紧张程度,二是看谁更有像菏泽这样先来者的勇气,毕竟,历史的开创者永远是留给像刘邦这样的有勇气的人。

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